何謂以房養老

2011.10.04 【經濟日報╱記者蘇秀慧／台北報導】

因應高齡化社會到來，行政院明年（就是今年了）開辦「以房養老」，初步規劃年滿65歲、無繼承人（無子女）、擁有房地產的老人，將房屋扺押給政府後，依房屋貸款金額，按月領取一筆現金到契約結束。

內政部社會司副司長陳素春昨（3）日表示，內政部已爭取到明年公益彩券盈餘將挹注「以房養老」業務3,300萬元經費，明年「以房養老」確定開辦，將先試辦100個名額，敲定由公股行庫的土地銀行代辦房貸業務。

「以房養老」首年開辦經費有著落，內政部吃下定心丸，近日將組跨部會專案小組，研議「逆向扺押房貸」相關細節。陳素春指出，開辦初期以都會區台北市、新北市和桃園縣需求較多，其他縣市符合資格者如有興趣，也歡迎加入。

「以房養老」逆向抵押貸款制度，美國、英國、澳洲、法國和加拿大等已開辦多年，政府確定試辦，老人福利制度明年跨出一大步。

根據內政部初步規劃，將由政府出資，土銀負責代辦手續。凡是65歲以上、無繼承人（無子女），擁有房地產的老人可將房屋抵押給政府後，由政府依房屋貸款金額，折算成20年或30年年金，每月將年金提撥到老人帳戶，等房貸戶身故或房貸期滿，房屋再由政府收回處理。

至於年金給付多少，依老人餘命、房地產價值、貸款成數、利率等估算有所不同，仍待跨部會專案小組進一步研議。官員說，貸款成數、利率估算，若參考國外經驗，可能會根據房屋的價值、借款人的年齡等條件。官員指出，以房養老的貸款成數，通常會比一般的房屋貸款成數低，利率會比一般房貸高。


新聞辭典》以房養老
一般房貸是民眾買房時用房屋做抵押，向銀行貸款，每月繳交房貸利息，房貸本息繳清後，房屋所有權就完全歸屋主。對銀髮族來說，老年時欠缺的是做為生活費的現金，「以房養老」的作法就是反過來，房貸戶以房屋為擔保，取得現金額度，銀行逐期給房貸戶現金，等房貸戶身故或房貸期滿，再處理抵押不動產，取回放款資金。


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何謂「以房養老」? 什麼是「逆向抵押貸款」?

(reverse/ lifetime mortgage) 即為提供給高齡者(通常為滿62歲以上)的一種住宅抵押貸款模式。於貸款業者或銀行對欲辦理逆向抵押貸款之資產進行估價後，依申請者之年齡係數，將抵押資產的淨值於計算年齡百分比後，以總數或以每月撥付方式給申請者。每月撥付方式辦理者，期間則至該資產所有人死亡日止。

此逆向抵押貸款之方式猶如將不動產抵押給銀行，由銀行以單次或每個月支付款項，供高齡者生活之需，達到「以房養老」之目的。於支付單次資產淨值總額後，或每月撥付款項至所有人死亡後，該抵押資產則由銀行收回持有。辦理「逆向抵押貸款」的資產，於未來資產增值時，可能可以再次辦理第二或第三次「逆向抵押貸款」，但在某些國家已辦理逆向貸款之資產，無法再辦理傳統型之房屋貸款。

總而言之，此種貸款方式，主要用意是讓只有房子、沒有生活費的老人，可以有錢安享晚年。反向抵押貸款制度已在歐美、澳洲地區推行多年，台灣也打算引進。國外一開始都是由銀行承作，但因人均餘命不斷延長，銀行承擔風險過大，最後多是由政府介入成為最終保證者，才讓制度成功推行。