1月CS房價指數上升0.3%

• 由S&P/Case-Shiller發佈之1月份美國房價數據顯示，經季節性調整後1月份20大城市房價指數較去年同期下跌0.7%，年降幅創下近3年來新低。20大城市之房價同比皆呈現改善。
  
  
• 1月的房價指數較2009/12增加0.3%，為連續第8個月上漲，20個城市中，有12個城市的房價環比上漲。
  
  
  
  
  
  
• 2010/1的房價約回到2003年秋季的水平。
  
  
• 自2006年6~7月的房價高點至2009/4月的房價谷底，10大及20大城市房價分別下跌33.5%及32.6%。
  
  
• 在近幾個月房價的些微回升後，從高點至今2010/1月10大及20大城市則分別下跌30.2%及29.6%。
  
  
• 近期房市相關數據呈現不一的情況，新屋開工仍持續低迷，近期房屋銷售數字同樣不佳，止贖及居高的房屋庫存對房市未來仍存有隱憂。因而即使房價些微回升，仍無法證明房市已走出迷霧森林中。
  
  
  
  
  

11月份CS房價指數持續改善

• 由S&P/Case-Shiller公佈之美國11月份20大城市房價指數，經季節性調整後較10月份上升0.4%。
  
  
• 11月份10大及20大城市的房價下跌持續改善，雖然部份市場仍呈現下滑。
  
  
• 對比去年同期，10月份美國10大城市與20大城市房價分別下跌4.5%、5.3%，所有20大城市房價都較11月份出現改善。若與2006年4月房價高峰相比，跌幅為29.5%。
  
  
  

• 10大及20大城市指數目前約回到2003年的水平，從2006年Q2高峰至2009/4谷底，二指數分別下跌33.5%及32.6%。
  
  
• 在過去幾個月房價持續改善後，11月份的10大及20大房價指數分別較高峰下跌30.0%及29.%。
  
  
  

10月份CS房價指數續升

• 由S&P/Case-Shiller公佈之美國10月份20大城市房價指數，經季節性調整後較9月份上升0.4%，為連續第5個月上升。
  
  
• 對比去年同期，10月份美國10大城市與20大城市房價分別下跌6.4%、7.3%，若與2006年4月房價高峰相比，跌幅為30%。
  
  
  

• 10大及20大城市指數目前約回到2003年秋季的水平，從2006年Q2高峰至2009/4谷底，二指數分別下跌33.5%及32.6%。
  
  
• 在過去幾個月房價持續改善後，10月份的10大及20大房價指數分別較高峰下跌29.8%及29%。
  
  

9月S&P/CS房價指數續升

• S&P/Case-Shiller公佈之9月份美國10大及20大城市房價指數報告表明，2009Q3美國全區房價指數持續改善，不動產市場狀況的改善也正推動美國經濟走出衰退。
  
  
• 美國全區房價指數在2009Q3相較去年同期下跌8.9%，此明顯的較Q2的下跌14.7%及Q1的19%改善。
  
  
• 9月份20大城市指數較上個月上升0.27%；10大及20大城市指數對比去年同期則分別下跌8.5%及9.4%，二個指數自今年年初來也都見到了明顯的改善。
  
  

• 下圖：美國全區房價指數年變動情形。
  
  
• 2009Q3的房價約回落至2003年秋季之水平，Q3的房價較前二季呈現改善，並已自谷底翻升。
  
  
• 對比去年同期，20大城市中有19個城市房價同比下降幅度低於去年同期跌幅。
  
  
• 相較於8月的報告，本次報告中的20個地區中有9個地區房價有所回升，10個地區房價有所下降。
  
  
• 儘管近期房市看到了一些曙光，但只能說最嚴峻時期已經過去，在就業率能居高不下及止贖持續上升下，房地產市場仍然沒能擺脫困境。
  
  
  
  
  

8月份Case-Shiller房價指數持續改善

根據S&P/Case-Shiller公佈之8月份房價指數，10大城市及20大城市指數相較上個月都有增長，從今年年初至今並已有7個月的改善。

• 8月份10大城市及20大城市環比分別下跌10.6%、11.3%。
• 20大城市中19大城市年化下跌比率皆出現改善，顯示房價普遍止穩並可能落底。
  
  
  
  
  
• 8月份房價指數約回落至2003年秋季水平.
• 至2006年Q2房價高峰至2009年4月房價谷底，10大城市及20大城市分別下滑33.5%、32.6%.
• 在近幾個月的改善後，8月份10大城市及20大城市房價指數較高點下滑改善至30.2%、29.3%.
• 在美國政府針對首次購屋者稅賦優惠方案、貸款成本處在歷史最低水平、房貸止贖案例增加使房屋供應量增加等有利條件推動下，房地銷售不斷攀升，房價也從谷底逐漸回升。
• 但隨著美國失業率不斷提高，使得消費需求受到抑制，再加上8,000美元的稅賦優惠將在11/30到期，未來的房市復甦恐將受阻。
  
  
  

Case-Shiller 7月份房價

週二由Standard & Poor's公佈的S&P/Case-Shiller 7月份房價指數顯示，美國20大城市及10大城市都較上個月有所改善。而統計數字也顯示自今年年初以來房地產市場下滑的狀況正在緩解。

• 下圖顯示，10大城市及20大城市房價指數，YoY分別下跌12.8%及13.3%。為17個月以來的最小年度跌幅，所有20個城市的價格且都有所改善。
• 以月變動來看，20大城市7月房價較上個月攀升了1.2%，為2005年10月份以來的最大增幅。 20個都會區中有18個，在7月份都是上升，顯示房價全面性的改善。
• 只是須審慎面對將於11月到期的首購稅賦減免、失業率的攀升及止贖的可能增加，在未來幾個月是否將對房市造成影響。
  
  
  

• 至2009/7，美國平均房價約回到2003年秋天的水平。
• 自Q2 2006 高點至2009/4 谷底，10大城市及20大城市指數分別下跌33.5%及32.6%。
• 從高點至2009/7，10大城市及20大城市指數則分別下跌31.1%及30.2%。

• 在房價的年變動中，儘管有所改善然所有區域都仍處於負的範圍，20個城市中有14個仍呈現2位數的跌幅。
• 拉斯維加斯市的房價同比下降了31%，為年度跌幅最大的城市；鳳凰城的房價同比下降了29%，位居第二。
  
  
  

6月CS房價指數上升1.4%

S&P/Case-Shiller released 6月份的房價指數, 根據此指數2009Q2的房價3年來首次呈現回升

• 下圖: 美國10大城市及20大城市房價指數. 相較去年同期分別下跌15.1%、15.4%.
• 全國性房價指數2009Q2較去年同期下跌 14.9%, 雖是下跌但較2009Q1的-19.1%已有顯著改善.
• 該指數繼上個月的上升後, 此為連續第2月的正面訊號浮現, 而此也是3年來首次看到QoQ的資料呈現成長.
• 無論是10-city 或20-city的指數, 在月變動上都是增加的, 大多城市也是相同的變化. 然而部份城市, 尤其是"陽光地帶"則仍較為疲弱.

• 下圖:美國全區房價指數年變化.
• 目前的房價約回到2003年初之水平. 自高點至今下跌約30.2%.
• 20-city 6月份MoM上升1.4%, 是四年以來最大的月成長. 4-5月則是上升0.5%.
• 20-city 中有18個城市在6月份房價呈現上漲.
• 儘管近期的資料是較好的, 但數字仍是較為疲弱. 20個城市中有15個城市相較去年同期仍有2位數的下跌. 尤其是Las vegas and Detroit 甚為疲弱. 較高點分別下跌54.3%和45.3%.
  

From sina:

標準普爾公司週二公佈的全美凱斯-席勒(Case-Shiller) 房價報告稱，美國20大城市6月份的房屋價格跌幅小於市場預期，表明拖累美國經濟陷入上個世紀30年代最嚴重衰退的美國房地產市場滑坡狀況正在好轉。報告表明，美國20大城市6月份的房價指數同比下降了15.4%，為2008年4月份以來最小跌幅。對比今年5月份，美國20個大城市6月份的房價環比上漲了1.4%，創造了四年來美國房價的最大月度漲幅。

房屋售價的下滑以及政府採取的刺激措施，提升了首次購房者的房屋購買力，刺激房屋銷售數字增長，而房屋銷售數字的增長將最終阻止房屋價值的下滑。房地產市場與股市同步攀升，將有助於扭轉美國居民財富以創紀錄速度縮水的趨勢。在本次經濟衰退當中，佔到美國經濟總量約70%的消費者開支受到了居民財富嚴重縮水的抑制。

....標準普爾公司凱斯-席勒房價指數報告編製委員會主席大衛-布利策(David Blitzer)在聲明中表示，“我們看到了一些利好跡象。今天的數據暗示房地產市場出現了從底部回升的勢頭。”....

5月CS 房價指數下跌趨緩

From sina:

美國20個大城市5月份的房價比4月份上漲了0.5%，為2006年7月份以來房價首次上漲，同時也是2006年5月份以來美國房價的最大月度漲幅。對比2008年5月份，今年5月份美國20大城市的房價指數同比下降了17.1，降幅小於市場預期，同時也是過去9個月以來最小的年度降幅。

一些經濟學家認為，隨著房地產市場需求逐步趨於穩定，被迫出售的房屋在所有售出房屋中的比例逐漸下降，美國房地產價格的下滑趨勢可能逐步減緩。但儘管如此，美國失業率不斷攀升、消費者信心停滯不前、由房屋價值下滑及其他一些原因造成的居民財富持續縮水等等不利因素，將導致房地產市場需要較長時間才能最終穩定下來。

意大利聯合信貸銀行房地產研究部門駐紐約美國經濟學家哈姆-班德霍爾茨(Harm
Bandholz)表示，“在房地產市場經歷了連續三年的嚴峻滑坡之後，我認為，今天房價報告所顯示的房地產市場狀況改善的跡象能夠讓我們暫時感到安慰。”

標準普爾公司凱斯-席勒房價指數報告編製委員會主席大衛-布利策(David Blitzer)在聲明中表示，“房價下滑的總體趨勢似乎已在放緩。這可能表明房屋價格下滑的勢頭最終還是穩定下來了。”
........

S&P/Case-Shiller 發佈 的5月份房價指數報告:

• 雖然10-city及20-city指數仍下跌, 然而已連續四個月呈現改善.趨勢並出現向上轉折.
  
• 10-city and 20-city 同比分別下跌16.8% and 17.1%. 20-city中有17個城市同比出現改善.
  
• 總體而言, 在這34個月來首次見到房價全面性的改善, 這可能將是房價下跌終於止穩的跡象.

• 從2006Q2的高點至今, 10-city and 20-city 指數分別下跌了33.3% and 32.3%.
  
• 2009年 5月份全美房價回到2003年中的水平, 代表從2003-2006 的上升, 隨後在這3年又跌回去了.

CS index v.s. Stress test scenarios

From calculated risk , he compare the Case-Shiller index with the Stress Test scenarios.

The Stress Test scenarios use the Composite 10 index and start in December.

Here are the numbers:

Case-Shiller Composite 10 Index, April: 151.27

Stress Test Baseline Scenario, April: 152.90

Stress Test More Adverse Scenario, April: 146.95

So far prices are tracking between the two stress test scenarios.


This graph compares the Case-Shiller Composite 10 SA index with the Stress Test scenarios from the Treasury (stress test data is estimated from quarterly
forecasts).

4月份Case-shiller 指數下跌

6/30 公佈之Case-Shiller 4月份房價指數, 雖然仍是下降, 然而下跌幅度已有所改善.

4月份10大城市指市相較去年同期下跌18.0%, 20大城市則是下跌18.1%. 而該指數於3月份時則分別都下降了18.7%. 從過去3個月來看, 10大城市及20大城市之年下跌幅度已現改善.

該協會主席David M. Blitzer認為:除了指數的下跌趨緩外, 20大城市中有13個城市的年變動率是較3月份有所改善, 雖然只有一個月的資料不足以證明市場可能已出現反轉,不過卻可從中觀察出部份區域已出現止穩的狀況.

目前的房價則是回到2003年中的房價水平. 從4月份的指數觀察,10大城市及20大城市自2006第2季高點至今則分別下跌了33.6%、32.6%.


從同期比較來看, 各區域的房價則下跌幅度不一, 跌幅最大仍屬＂陽光地帶＂: 鳳凰城 -35.3%、拉斯維加斯 -32.2%、洛杉磯 -28.0%..相較之下跌幅最小的如丹佛、達拉斯、波士頓則只下跌了4.9%、 5.0%、7.7%.

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S&P/Case-Shiller release-The Pace of Home Price Declines Moderate in April

...although still negative, the annual decline of the 10-City and 20-City Composites improved. The 10-City and 20-City Composites declined 18.0% and 18.1%, respectively, in April compared to the same month in 2008. These are improvements over their returns reported for March, down 18.7% for both indices. For the past three months, the 10-City and 20-City Composites have recorded an improvement in annual returns. Record annual declines were reported for both indices with their respective January data, -19.4% for the 10-City Composite and -19.0% for the 20-City Composite..

“The pace of decline in residential real estate slowed in April,” says David M. Blitzer, Chairman of the Index Committee at Standard & Poor’s. “In addition to the 10-City and 20-City Composites, 13 of the 20 metro areas also saw improvement in their annual return compared to that of March. Furthermore, every metro area, except for Charlotte, recorded an improvement in monthly returns over March. While one month’s data cannot determine if a turn around has begun; it seems that some stabilization may be appearing in some of the regions. We are entering the seasonally strong period in the housing market, so it will take some time to determine if a recovery is really here.

“The stock market bottomed in March and measures of consumer confidence have turned upward. This report shows that these better spirits are also appearing in the housing market” Mr. Blitzer commented.

... As of April 2009, average home prices across the United States are at similar levels to where they were in the middle of 2003. From the peak in the second quarter of 2006, the 10-City Composite is down 33.6% and the 20-City Composite is down 32.6%.

席勒：美國明後年房價恐續跌或停滯

From chinatimes:

耶魯大學教授席勒(Robert Shiller)在紐約時報 (NYT)撰文表示，美國房價跌勢「很可能還會持續一段時間」。席勒曾預測美國房屋市場會有這次的崩跌。

席勒是房價指數S&P/Case Shiller的共同創立人。他表示，明年和後年的房價可能「繼續下跌或停滯」。他這個彙集全美20大城房屋中價的指數，自2006年7月登頂以來迄今年3月止累計下跌32%。

席勒指出，美國前波房市榮景於1990年至91年間結束後，一直到六年後房價才開始上漲；日本房價在1990年不動產泡沫破滅後更是年年下跌，連跌了15年。

該文指出，雖然房價長期下跌似乎違反常理及傳統經濟法則，多數屋主並不會像投資人那樣試圖掌握市場時機。買賣住宅的決定較常與生活方式改變或經濟上需求壓力增加有關，而當失業率處於25年高點時，就會成為延後購屋的另一個原因。

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NYtimes:ROBERT J. SHILLER-Why Home Prices May Keep Falling

Case-Shiller-3月份全美房價持續下滑

5/26 公佈的3月份Case-Shiller全美房價指數持續下滑, 2009Q1較去年同期下降19.1%, 數字創最大季度跌幅.

3月份美國10大城市房價較去年同期下降18.6%﹐較2月份下降2.1%. 20大城市房價較去年同期下降18.7%﹐較2月份下降2.2%. 數字顯示較上個月的房價跌幅有些微的改善.

從全美範圍來看﹐2009年3月份的房價約回到2002年第四季度的水平. 目前的房價相較2006年第2季的高點已下跌32%.

From Calculated risk :Compares the Case-Shiller Composite 10 NSA index with the Stress Test scenarios from the Treasury (stress test data is estimated from quarterly forecasts).

The Stress Test scenarios use the Composite 10 index and start in December.

Here are the numbers:

Case-Shiller Composite 10 Index, March: 151.41

Stress Test Baseline Scenario,March: 154.82

Stress Test More Adverse Scenario, March: 149.96

It has only been three months, but prices are tracking close to the 'More Adverse' scenario so far.

Case/shiller 2月份房價指數

由S&P Case/Shiller 4/28公佈之2月份房價指數顯示, 美國2月份住房價格在連續數年走低的基礎上進一步下滑。資料顯示, 在美國20座大城市中﹐15個城市2月份房價指數較去年同期的降幅超過10%﹐但該指數也是連續自2007年10份連續16個月來, 首次不再以創紀錄的跌幅方式下滑。




上圖顯示10座大城市及20座大城市的房價指數. 10大城市及20大城市之年下跌率分別為18.8%及18.6%. 該數字較上個月的跌幅19.4%及19.0%稍微改善.並顯現在部份地區下滑的速度趨緩.

Blitzer(Chairman of the Index Committee S&P)指出, 雖然在2月份全美20大城市房價都呈現下跌, 但是相較於1月份, 20城市中有16個城市已見改善. 他同時指出, 是否房價將落底反轉仍需幾個月的資料才足以確認.



上圖則呈現10大及20大城市指數. 可觀察到2月份住房價格水平與2003年第三季度時相仿。與2006年年中的高點相比﹐2月份美國10大城市房價指數下降32%﹐20座大城市房價指數下降31%。自2006年8月以來﹐這兩個指數已經連續31個月下降。

10大城市2月份的綜合住房價格指數較去年同期下降19%﹐較1月份下降2.1%。美國20大城市的綜合房價指數也較去年同期下降19%﹐較1月份下降2.2%。

Case-Shiller:1月份房價持續下跌

S&P/Case-Shiller 3/31公佈2009年1月份的房價指數, 全美各地的房價仍呈現持續的下跌. 在20大城市中有13 個城市年跌幅創新高, 並有14個城市較去年同期下跌超過10%.





上圖呈現美國10大城市和20大城市房價指數分別下降 19.4% 及 19.0%.



房價自2006年年中達高點後, 至今呈現連續30個月的下跌. 與2006年中高點相比﹐美國10大城市綜合房價格指數下跌30.2%；20大城市綜合房價指數下降29.1% .目前的房價約跌回2003年末的水平.




而由各城市的房價指數跌幅比較圖可看出, 最大跌幅的Phoenix 自高點至今已下跌近50%, 而下跌幅度最小的城市Charlotte和Dallas則約11%. 同時代表全美各地區房價下跌幅度近乎都是2位數.

pics source: Calculated risk

12月份Case-Shiller房價指數持續下探

2/24公佈的12月份S&P/Case-Shiller住房價格指數顯示﹐美國住房價格在連續數年走低的基礎上進一步下滑﹐美國10座大城市和20座大城市的綜合房價指數降幅均創出歷史紀錄﹐從而導致去年住房價格連續第二年出現年度下降。

第四季度全美住房價格指數較上年同期下降18.2%﹐創下該指數編撰21年以來的最大降幅。

與2006年年中的高點相比﹐美國12月份平均住房價格下降27%。

自2006年8月份以來﹐10座大城市房價指數和20座大城市房價指數已經連續第29個月出現下降。

美國10座大城市和20座大城市2008年房價指數分別下降 19.2% 及 18.5%.

數據顯示﹐美國10座大城市12月份的綜合住房價格指數較11月份下降2.3%。20座大城市的綜合房價指數較11月份則下降2.5%。





sources: wsj. S&P

10月份S&P/Case-Shiller繼續下滑

10月份S&P/Case-Shiller住房價格指數繼續下降.

受到密切關注的美國S&P/Case-Shiller住房價格指數顯示﹐隨著經濟低迷程度加深﹐10月份房價繼續走低﹔其中陽光地帶(Sun Belt)沿線地區的房價依然受到最為嚴重的打擊。

數據顯示﹐美國10座大城市10月份的綜合住房價格指數較上年同期下降19%﹐較9月份下降3.6%。這是10座大城市的住房價格連續第13個月創出紀錄跌幅。美國20座大城市的綜合房價指數10月份較上年同期下降18%﹐也創出歷史最大降幅﹔較9月份則下降2.2%。<wsj>